建築基準法

防火構造とは

建物の外壁や軒裏について、建物の周囲で火災が発生した場合に、外壁や軒裏が延焼を抑制するために一定の防火性能を持つような構造のことである(建築基準法2条8号)。
このため、防火構造は一般に「外壁・軒裏防火構造」と呼ばれることも多い。

よく似た言葉として「耐火構造」「準耐火構造」があるが、「耐火構造」「準耐火構造」は建物内部で火災が起きた際にも、当該建物自体の倒壊や周囲への延焼を防ぐような構造を指している。
これに対して、防火構造は、建物の周囲で火災が起きたときに、当該建物が火災に巻き込まれないために必要とされる外壁や軒裏の構造のことである。

具体的には、防火構造の詳しい内容は告示(平成12年建設省告示1359号)で規定されている。例えば木造建築物の場合には、その外壁において屋外側を鉄網モルタル塗り、屋内側を石膏ボード張りとすることにより、防火構造とすることができる。

建築物を防火構造としなければならないのは次のようなケースである。

1.防火地域の一定の付属建築物
防火地域で、平屋建ての付属建築物(延べ面積が50平方メートル以下のものに限る)を建てる場合は、耐火建築物準耐火建築物にしないことが可能である。しかしこの場合には、当該建築物は防火構造とする必要がある(建築基準法61条)。

2.準防火地域の地上1階または地上2階の建築物
準防火地域では、地上1階または地上2階の建築物(延べ面積が500平方メートル以下のものに限る)は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。
しかし、そうした場合でも、その地上1階または地上2階の建築物が木造等である場合には、外壁・軒裏を防火構造としなければならない(建築基準法62条2項)。

3.準防火地域の3階建て建築物
準防火地域では、3階建ての建築物(延べ面積が500平方メートル以下のものに限る)は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。
しかし、そうした場合には「3階建て建築物の技術的基準」に適合する必要があるとされている(建築基準法施行令136条の2)。
この「3階建て建築物の技術的基準」では、3階建て建築物の外壁と軒裏は必ず防火構造としなければならないとされている。

防火地域、準防火地域って何? 家を建てるときにどんな制限があるの?

防火地域、もしくは準防火地域というワードを聞いたことはありませんか?

建物が密集する都市部において、万が一、火災が起きてしまったときにできる限り延焼しないようにという目的で”都市計画法”によって定められているのが、この「防火地域」と「準防火地域」です。

これらの地域では、建築基準法によってそれぞれ建物の構造や材料に制限があるため、住む地域によっては、家を建てるために必要な知識となります。

今回は、具体的にどんな制限があるのか、その内容を説明します。

防火地域って?



役場や銀行、交通のターミナルといった、都市機能が集中している中心市街地や幹線道路添いの商業地域などは「防火地域」に指定されています。

たとえば東京都では、千代田区や中央区は、ほとんどのエリアが「防火地域」に指定されています。

この防火地域に、3階建て以上、もしくは延面積が100平方メートルを超える建物を建てる場合は、「耐火建築物」にすることが義務付けされています。



耐火建築物とは、一般的には鉄筋コンクリート造の建物のこと。以前は鉄筋コンクリート造、鉄骨像などでしか建てられなかったのですが、最近では、木造の耐火性能が向上したことで、一定の耐火性能を有するとして国土交通大臣の認定を受けていれば、木造住宅も可能です。

3階以上の住まいを建てるのは珍しいかもしれませんが、1階、2階建てで延面積が100平方メートル以下の建築物であっても、「耐火建築物または準耐火建築物」にしなければならないという制限があります。

「準耐火建築物」とは、「耐火建築物」までではないものの、壁や柱、床、梁(はり)といった建物の構造物を国土交通大臣が定めた構造方法でつくり、窓や扉といった開口部は火災の延焼を防ぐ防火戸にするといった、防火対策が施された建物のこと。

”国土交通大臣が…”というのは、それぞれ求められる耐火性能、準耐火性能に適合するかどうかが国土交通省によって判断されるため。

少し細かい話になりますが、屋外から火災による加熱が加えられた場合に、たとえば耐火建築物の壁は30分、準耐火建築物は45分の耐火性能があれば大臣認定…という、壁の構造耐力や遮熱性能などを確認する試験があるのです。

また、ひとくちに「防火地域」といっても、防火地域の制限が適用されない場合も。たとえば、延面積が50平方メートル以内の平屋の附属的な建築物で、外壁と軒裏が防火構造の建物などです。



準防火地域って?



「防火地域」の外側に、広範囲に広がるのが「準防火地域」です。建物の制限は「防火地域」よりも緩やかで、4階建て以上、または延面積が1,500平方メートルを超える建築物は「耐火建築物」にしなければなりませんが、延面積が500平方メートル以下なら、一般的な木造2階建ての他、防火上の技術的基準を満たしていれば木造3階建てもOKです。

ただし、それでもやはり多少の制限はあって、木造2階建てまたは平屋建ての場合は、外壁や軒裏や防火構造にする必要があります。これは、火災時の隣地への延焼を防ぐためです。

また、木造3階建ての場合は、外壁の開口部の構造と面積、主要構造部の防火措置について一定の技術的基準が定められていて、これに適合する建築物としなければなりません。

耐火構造の違いで、建物の費用はどう変わるの?



防火地域か、準防火地域かによって、建てられる建物に制限があることはわかりましたでしょうか。こんな家がいいな、と思い描いた建物が建築基準法に適合するかどうかは、専門家に相談するのがよさそうです。

とはいっても、気になるのが建築費用のこと。耐火建築物にするとなると、建築に用いる材料が違ってくるため、建築費用に差が出ます。

一般的には耐火建築物のほうが建築費用が割高になってしまいますが、自治体によっては、「防火地域」「準防火地域」とは別に緊急に”不燃化”を図る地域を「不燃化促進地域」と指定していて、その不燃化促進地域に耐火建築物、準耐火建築物を建てると、一定の助成がある場合も。

ただし、不燃化促進地域として指定されてから概ね10年以内といった期限や、いろいろな条件があるため、こちらも専門家へ相談するようにしましょう。



いかがでしたでしょうか。

建物が密集する地域において、防災は重要な都市計画のひとつ。住まいを検討するときには、検討している計画地がどの地域に指定されているのかを、あらかじめ確認しておくことが必要です。

都市計画情報は、役所でも確認できるほか、たとえば東京都内であれば、都市整備局のウェブサイトにある都市計画情報等インターネット提供サービスで調べることができます。

また、建築基準法とは別に自治体ごとの決まりがある場合も。

前提条件が変わってきてしまうため、住まいの検討を始めたら、早めに建築士や工務店など専門家への相談をしたいですね。

参照

都市計画法(第9条20項)
http://www.mlit.go.jp/common/000029198.pdf

建築基準法について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/index.html

「どれだけの建物がたつの?」容積率の計算

賃貸マンションなどの共同住宅は建築基準法の「容積率の不算入措置」というものが適用され共用部分となる「廊下」「階段」「エントランスホール」「エレベーターホール」(エレベーターは算入します)「バルコニー」は容積率の計算に含めなくても良い事となっています。
バルコニーが共用部分・・? と考える方も多いのですが、建築基準法で共同住宅には2方向避難が必要となります。
まず第一の避難経路として玄関、次にバルコニーが避難経路となりますので共用部分に含められています。
なお、バルコニーの巾か2mを超えると、超えた部分は容積率に算入されます。
また、共同住宅でも事務所等を兼ねている兼用住宅には「容積率の不算入措置」は適用となりませんので注意して下さい。

容積率不算入の箇所図

崖条例(東京都)

東京都建築安全条例(抜粋)
(がけ)
第六条 この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。
2 高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合
二 がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。
三 がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。
3 前項の規定により設ける擁壁の構造は、令第百四十二条第一項の規定によるほか、土の摩擦角が三十度以下(土質が堅固で支障がない場合は、四十五度以下)であつて、基礎と地盤との摩擦係数が〇・三以下(土質が良好で支障がない場合は、〇・五以下)の場合にも安全でなければならない。
4 擁壁等には、次の各号に定める排水のための措置を講じなければならない。
一 擁壁には、壁面の面積三平方メートル以内ごとに耐水材料を用いた水抜穴を設けること。
二 擁壁には、水抜穴の裏面の周辺その他必要な箇所に砂利等の透水性の層を設けること。
三 擁壁の上部の地表面(傾斜面を含む。)には、雨水及び汚水の浸透を防ぐための不透水性の層又は排水施設等を設けること。
(擁壁の位置)
第六条の二 擁壁の基礎の底部は、がけの下端を過ぎるこう配三十度以内の良好な地盤に達しなければならない。ただし、構造計算又は地盤調査その他の方法により、そのがけの全体が構造耐力上安全であることが確かめられた場合においては、この限りでない。

容積率超過建物の担保評価

物件はこの延べ面積が許容範囲を超えて建てられていますので
建築基準法に違反した違法建築物となりますが
売買などに対する規定はございませんので購入自体には問題はありません。

ただ、住宅ローンを利用する場合などは注意が必要です。
金融機関によっては違法建築物に対する融資を取り扱わないところもあり
この傾向は法令遵守の点からも緩和されることはないように思います。

また、将来の建替えの際にも希望する住宅を
建設出来ない恐れもありますのでご注意下さいませ。

メリットについては売主も違法建築物と認識しているようですから
相場よりは安いという点だと思います。
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