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再建築不可物件を建築可能物件に再生させる

時折、築50年くらい経過した木造アパートが非常に高い利回りで売りに出ており、販売図面に「再建築不可」と書かれていることがあります。これがまさに建築基準法で定められた道路に2メートル以上面していない物件です。

建物の新築ができないため、木造でありながら50年経過しても取り壊されずに利回り物件として売りに出ているのです。

もちろん買い手も事情を分かっていますから、通常の利回りでは売れず、通常よりも高い利回りで売りに出ているのです。

そんな再建築不可物件を建築可能物件に再生させるには、主に2つの方法があります。1つは隣接する建築基準法定められた道路に2メートル以上面している物件を買い増しする方法です。そうすれば、所有する再建築不可物件も建築可能となります。「地上げ」と呼ばれる不動産バリューアップの手法です。

もう1つは、面している通路を建築基準法で定められた道路にしてしまう方法です。これは再建築不可物件が面している通路の所有者が、当該通路を位置指定道路として認定してもらう手続きを行政庁に対してすることで、通路を建築基準法で定められた道路とすることが出来るのです。

通路の所有者さんの協力なくしては成功しないバリューアップなので、通常は承諾料を支払ったり、通路部分の整地費用を負担したりして、何らかのメリットを通路の所有者さんにお渡しすることになります。

商業地の角地

商業地の角地も中間画地に比して効用が高い土地ということができます。小売店舗の土地を例にして考えてみましょう。
小売店舗においては陳列棚の商品をなるべく多く顧客に見てもらうことが売上向上の1つのポイントです。これを顧客の回遊性といいます。つまり顧客に店舗内をいかに歩き回ってもらうことができるかということに、店舗の売り上げがかかっているのです。
 商業地の中間画地のような土地では、顧客は一番奥の棚まで行きつかずに店舗を出て行ってしまいます。
 一方右の角地では店舗の出入り口が2方になるため、顧客の回遊性が高く、角地であることは店舗の収益性に大きく貢献します。これが、土地の効用の増加につながっているのです。
 また、店舗では商品の搬入と搬出が不可欠となりますが、この点でも角地の土地は効用が高いといえます。

店舗の優良物件のつかみ方


物件を見て優良物件であると判断したら、即、不動産会社との金額交渉と手付けをうち、
物件を抑えることが必要です。


物件決定をするまでの手順としては下記の通りです。

1)周辺物件の不動産物件の相場を調査
・  金額の交渉を行うには、周辺物件の坪単価を調査し、あらかじめどのくらいの価格が妥当かを算定する必要があります。 
 
2)物件の家賃及び共益費を足した金額から、想定売上げを算出します。

・  家賃と共益費を足して、その10倍が想定売上高になります。例えば、家賃と共益費を足して30万円であれば、その10倍の300万円(想定売上高)を目標として売上が達成できるかどうかを考える必要があります。 
 

3)店舗面積から客席数を割り出す

・  居酒屋やファミリーレストランなどの業態では、店舗総坪数×1.5倍が客席数の想定となります。喫茶店であれば2倍、高級専門店であれば1.0~1.2倍ぐらいが目安となります。

例えば、居酒屋を経営したい場合、30坪の物件であれば、30坪×1,5倍の45席ぐらいの客席が取れることになります。 
 

4) 2)と3)を勘案して採算がとれるかどうかを考える

・  まず、300万円の想定売上高で、営業日数が年中無休の場合、

300万円÷30日

で1日の売上目標が10万円となります。
次に、客単価を想定します。客単価とはお客様一人当たりが使う飲食代金のことをいいます。
例えば、ドトールなどのセルフカフェの場合は400円前後、ファミリーレストランでは昼で1,000円まで、夜で1,400円、カジュアル居酒屋の場合は2,000円~3,000円というようになります。
従って、この例の場合は客単価を2,500円と想定すると、

2,500円×45席=112,500円/日

となり、一日1回満席になれば想定売上高に到達するため、この物件は申込みを入れた方がよいと言うことになります。
しかし、家賃が500万円の物件であるとした場合は、客数で67人を集客せねばならず、かなり難しくなるため、1)の相場を含め交渉を進める必要があります。
 
 

5)保証金についての交渉

・  投資額に余裕があれば保証金の交渉をしない代わりに、家賃や共益費の金額を減額してもらったほうが有効です。

なぜかと言うと保証金というものは、ある一部(関東圏)を除き、預り金であるため、お店を退店する場合にある程度金額が戻ってきます。ただし、契約期間満了にならない前に退店した場合は不動産賃貸契約にそって返金されることから、運営コストに反映される家賃と共益費を減額し、運営コストを楽にする方が良いでしょう

。ただし、保証金も一応減額交渉はすべきです。
 

6)金額交渉が成立したら、家賃発生の期日を聞く

・  不動産会社に対し家賃がいつ発生するのかを確認する必要があります。

例えば東京や大阪であれば契約と同時に家賃発生という物件もあります。このような物件であれば契約してからお店がオープンするまでの2ヶ月半から3ヶ月は必要ですから、オープンまでの家賃(=前家賃)を投資予算に含んでおく必要があります。
 

7)手付金を不動産に入れて、地主と面談

・  手付金を入れたら物件の持ち主である地主さんと面接を行い、地主さんがその物件を貸しても良いということであれば、賃貸契約ということになります。 

減価償却費

減価償却費とは、耐用年数(使える年数)があるのに、購入した年に経費として処理すると、利益を確保できないため、分割して経費の処理をすることができるようにすることで、利益を生み出す構造になっています。

例えば、200万円で通勤や仕入れに使う車を購入したが、その年の経費で処理した場合、利益が100万円しかなかったのに、200万円の車を購入すると赤字になって倒産してしまうケースが生まれてしまうのを防ぐ役割があります。

減価償却費の算出方法は、定額法と定率法の2つがあります。

どちらの算出方法でも経費になる金額が同額ですが、経費になるタイミングが異なります。


●定額法の場合
定額法は、その名の通り、毎年同額を経費にする方法です。

例えば、200万円の車を購入した場合、耐用年数は6年ですので、

200万円×90%÷6年=30万円

つまり、毎年30万円を6年間にわたって経費にします。30万×6年=180万円が、
最終的な経費になる金額です。

●定率法の場合

これに対して定率法は、償却のタイミングを早い段階から多めに経費にする方法です。

同じく200万円の車の場合、償却率0.319ですので、

1年目は、200万円×0.319%=638,000万円

2年目は 1,362,000円×0.319%=434,478円

3年目は、927,522円×0.319%=295,879円

4年目は、631,643円×0.319%=201,494円

5年目 430,149円×0.319%=137,217円

6年目 292,932円×93,445円


合計で1,800,513円となります。計算上、定額法より端数が生じますが、6年間の経費になる金額はほぼ同じ180万円となります。

このように、定額法・定率法のどちらを採用するかは、事業主の任意ですので、経営状況を良く見極めて、採用するのがベターと言えるでしょう。ただし、ぢちらの方法を選択するかは、事前に税務署へ届出をしなくては認められませんので注意してください。


耐用年数は資産毎に税法で決められていますので、詳しくは税務署や当事務所にお気軽にご相談下さい。


一般的にテナントで入る場合の飲食店の場合は、定額法で処理されていますが、土地を購入したり、店舗を建てたりした場合は定率法を採用しています。
 
 損益計算書を作成する際は、店舗では経費として減価償却費として経費処理を行ない、会社の損益としては収入として処理します。

従って、会社の収入は減価償却費と利益、そしてタバコや物販で販売した利益が収入となり、支出としての借入金の返済額を差引くことで、経常利益となります。そして、その経常利益から法人税等の税金(40%)を支払った残りの金額が会社の儲け(=キャッシュフロー)となるわけです。


 ●計算式は
   収入=減価償却費+店舗の利益+その他の販売利益
   支出=借入金の返済額
   経常収支=収入-支出
   キャッシュフロー=経常利益-法人税等の税金


東京などの日本の主要都市にある繁華街で出店するお店は減価償却年数や借入期間をできるだけ短期に設定しています。

この理由としては、主要都市の繁華街は繁盛期が短い恐れがあるため、できるだけ早く減価償却を済ませて、高額な利益を生み出し、そのお金をとっておいて繁盛期が終わった段階でリニューアルを行なう資金にしたり、新しくお店を出店する資金に当てて、企業規模を拡大するといった戦略を行なっています。

 例えば今流行の居抜き店舗を上手く活用して、お店を繁盛させると、借入金を早期に返済できて、なおかつ、減価償却年数も短縮できるメリットがあります。 

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