買い替え

自宅を売って住み替える場合の住宅ローン

利用できるローンは状況により違う

今の自宅が手狭になったり、子供の教育環境や親の介護などのために、一度購入した自宅を売って住み替えたいと思う人もいるでしょう。
住み替えを考える場合には、まず新しい物件の予算を考えなくてはなりません。
そのためには、今の自宅の売却価額と残っている住宅ローン借入残高の状況をあらかじめチェックし、利用できる住宅ローンを知っておくことがとても重要です。

以下、そのポイントを整理してみました。

自宅の売却価額が住宅ローン借入残高より多い場合

今の住まいを売却したお金で残っている住宅ローンを完済し、住まいを売却するための仲介手数料などを支払ってもまだ手元にお金(譲渡益)が残るのなら、そのお金を住み替え物件購入の頭金や諸費用に充当することができます。

ですから、住み替え用の家は予算が膨らみすぎないように検討して、頭金や諸費用を自宅売却による譲渡益や貯蓄から準備できれば、住宅ローンも通常の新規の借入れと同様に幅広い選択肢から選ぶことができます

ただし、自宅の売却を待たずに住み替え用の物件を先に購入する場合、金融機関の審査は、新しい物件の担保評価や今後の返済能力などはもちろん、現在返済している住宅ローンの内容も含めて総合的に判断されます。

一時的に二重の住宅ローンになることから、期待通りの額で新規借入れができない場合もあるので、住み替え物件の予算は慎重に吟味することが必要です。

自宅の売却価額が住宅ローン借入残高より少ない場合

このケースは自宅について「担保割れ」が発生していることになります。売却するには抵当権をはずすことが必要なので、住宅ローン借入残高と売却価額の差(担保割れ分)を現在の貯蓄から支払えるかどうかが、まずポイントになります。

a.現在の貯蓄で担保割れ分も十分まかなうことができる場合

この場合は、貯蓄を充当することで抵当権をはずせるので、売却がしやすいと言えます。
売却後も貯蓄残高に余裕があり、住み替え物件の頭金や諸費用を捻出できるのなら、通常の新規借入れと同様の住宅ローンを選ぶことが可能です。

ただし、今の自宅の売却が住み替え物件の購入より先になってしまう場合には、仮住まいの費用なども発生し、出費がかさむ傾向があるので、預貯金を全部使ってしまうことは非常に不安でしょう。そんな場合は、この後説明する「買い換え住宅ローン(住み替え住宅ローン)」で手元資金に余裕を持たせる方法も検討してみましょう。

b.現在の貯蓄で、担保割れ分をまかなえない場合

この場合は、抵当権を抹消して売却することが厳しいため、自宅の売却と住み替え物件の購入を同時に進行させて、住み替え物件のローンを組む際に、担保割れ分も含めて多めに借りるという方法が考えられます。
その際に利用できるのが、「買い換え住宅ローン」です。

「買い換え住宅ローン」とは?

通常の住宅ローンは、物件の担保価値の範囲内での融資が基本ですが、「買い換え住宅ローン(住み替え住宅ローン)」は、住み替え物件の担保価値の1.5倍、2倍などといった水準まで融資を可能としています。

その仕組みは金融機関ごとに多少異なりますが、金融機関にとっては物件の担保評価以上に貸し出すことになるので、上乗せできる融資額に上限もあり、借入者に対しても、年収や勤続年数など今後の返済能力について厳しく審査する傾向にあります。

このように、買い換え住宅ローンは、借入額が本来の担保価値以上に膨らむので、将来の返済に無理がないかどうかをしっかりチェックすることが必要です。
売却や購入時の一時的な資金繰りに余裕を持たせたい場合や、将来の年収や家計負担などから返済に無理がない場合に利用価値が高まると言えるでしょう。

譲渡費用

譲渡費用とは譲渡のために直接要した費用をいいます。

  1. 土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
  2. 登記若しくは登録に要する費用
  3. 印紙税で売主が負担したもの
  4. 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  5. 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用、建物の損失額
  6. 測量に要した費用
  7. 売る契約をした後に、他へ高い価額で売却するために(更に有利な条件で売るため)最初の契約者に支払った違約金
  8. 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
  9. その他その資産の譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用

したがって、居住期間に修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

マンションの購入や買い替えでの嘘、ホント

マンションの買い替えや購入に関して一般的によくいわれている事があります。

「新築マンションは中古マンションよりお得」

中古マンションより新築マンションの方が買い替え時の費用が掛からないという人が多くいます。確かに中古マンションの場合、仲介業者を介して購入すると仲介手数料が掛かります。

その額は建物本体価格の3%+6万円を上限とします。建物価格が3000万円だとすると単純計算で96万円になりますので大きな出費と言えます。

一方、新築マンションの場合は建物本体以外には修繕積立基金等で一般的には30万~50万円程度です。これだけ見ると確かに中古マンションの方が費用が掛かるように思えますが、本当にそうでしょうか?

実は新築マンションには建物以外の様々な費用が含まれています。 数千万円掛けて建てたモデルルーム、きれいに製本されたパンフレットやカラーのチラシなどを数10万部と印刷するのですからその費用は何千万と掛かります。

また新築マンションの場合はマンションを建てたゼネコンの利益、売主であるデベロッパーの利益、更に販売代理店が販売している場合販売価格の4~5%が販売代理店の手数料になります。これらすべての費用がその販売価格に含まれています。

新築マンションが購入してすぐに売却したとしても同じ金額で売却出来ないのはこの為ではないかと裏読みしてしまいます。 広告料やモデルルームの建築費用は新築時の売却価格で採算が合うというワケです。

ローン返済負担は年収の25%以内

住宅ローンの返済比率は年収の25%以内とよく言われています。 実際に中古・新築に関わらず不動産を購入しようとした事のある人は様々な情報誌などでそのような指南を見かけた事があると思います。

この25%以内というのは35年返済で借りた場合として考えられています。しかし実際のところそれはあくまでも目安であって、必ずしもその範囲内でなくてはならないわけではありません。

たとえば年収が300万円の人がローン比率を25%にしたとします。 300万円の25%は75万円ですので12か月で割ると月6万2千500円になります。しかし年収はあくまでも額面ですので手取り計算するとそこから約20%程引かれた金額が実際に手元に残る金額です。(300万円×20%=240万円)240万円を12ヶ月で割ると月収は20万円となります。20万円からローン返済分の6万円強差し引くと残りは14万円以下となります。更にそこからマンション管理費や駐車場代として2、3万円支払う事になるので残りは11万円ほどとなります。

この金額を少ないとみるかまあまあと見るかはその人の生活レベル次第ですが、一般的に見たら結構厳しい状況ではないかと思います。 同じ計算を年収800万円の人に当てはめたら月36万円程の生活費になり贅沢出来るほどではないでしょうが、まだ余力があるといっても良いと思います。

このようなケースでしたら35%ぐらいまで返済比率を上げて返済期間を短くし、総返済額を軽くする事を選択する方が賢いやり方ではないかと思います。

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