中古物件

中古物件購入後入居直後に給湯器が故障してしまったら?

古住宅の設備の状態は、物件によってさまざま

引っ越したばかりのマイホームで「給湯器が故障して水しか出ない」なんてことになったら、もうパニックですね。中古住宅の設備は新品でないことの方が多い為、当然に起こりうるトラブルなのです。劣化の度合いは年数やそれまでの使用状況などによって差があります。たとえば、給湯器の寿命は一般的に約10年といわれます。もし住宅を購入した時がその10年目だったとしたら、いつ故障しても不思議ではないのです。

その修理費用、誰が負担するの?

故障した給湯器は使えるように修理しなければなりません。問題は「あまり使ってもいない給湯器の修理費用を誰が負担するのか」ということです。一般的な契約では、売主には「瑕疵担保責任」というのがあり、引き渡し後7日以内に故障を申し出れば、修理費用は売主が負担するケースが多いです。しかし、それを過ぎると買主が負担することとなります。「買主負担」になった場合、簡単な修理で済めばよいのですが、機種の交換ともなれば費用も高額になります。そのような場合、修理の費用負担をめぐって売主ともめることも少なくありません。せっかく新しい生活が始まるというのに、このようなトラブルで頭を悩ますのも非常につらいものがあります。

署名捺印の前に「付帯設備表」の確認を

トラブル防止の対策についてお話しましょう。契約前に売主から必ず受け取る「付帯設備表」があります。これは売主が物件の設備の状態について、自ら確認して作成するものです。トラブルを未然に防ぐ為には、この表を受け取ったら必ず目を通し設備の状態を確認します。不明点があったら、契約書に署名捺印する前に明らかにすることが大切です。「付帯設備表」の項目のなかに「故障あり」と売主の明記があり、それを承知で引渡しをすませた場合は、7日以内に不具合を申し出ても「売主負担」にはできませんので注意しましょう。

安心して暮らすためには「建物診断」を

「付帯設備表」には、ひとつ難点があります。それは住宅のプロではない売主が自分で作成する為、必ずしも客観的でない場合があるということです。売主、買主のなかには、トラブルを回避するために第三者機関による「建物診断」を行い、専門家による検査・確認をしてから売却または購入する人も増えてきています。診断は設備だけでなく、建物の構造部分や基礎、雨漏りなども同時に診断するので、建物全体として購入後のトラブル防止に大きく役立ちます。

「設備保証」と「24時間コールサービス」

最近、不動産会社の中には「設備保証」や設備故障時に対応する「24時間コールサービス」を買主向けサービスとして付帯するところも出始めました。安心できる住宅を手に入れるために、このような不動産会社の仲介を検討されるのもよいと思います。

中古住宅購入にかかる税金 

【少し情報が古いので要現在値は要確認】

特例を受けるためには「築20年」以内の物件を

中古住宅を購入した場合は、築年数などによって、税金が安くなる特例を受けられない場合があります。

購入当初の諸費用は結構かかるものですが(中古住宅購入にかかる諸費用 はじめに 参照)、これは自己資金で準備するのが原則です。

特例を受けられない場合は、予定していた以上に諸費用がかかってしまった、ということもあるので、準備する金額をより正確に把握するためにも、税金をチェックしておきましょう。

登録免許税

住宅を購入し、所有権移転登記や、住宅ローン借入れのために抵当権設定登記をする際に必要な税金です。

家屋の登録免許税には、住宅用家屋の軽減税率という特例があり、該当する場合と該当しない場合では、次のような違いがあります。

住宅用家屋の軽減税率を受けるための要件
  • ・自己居住用住宅
  • ・床面積50m2以上
  • 築20年(耐火住宅は25年)以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの
  • ・取得後1年以内に登記
特例適用の場合特例が適用されない場合
●所有権移転
税率3/100020/1000
税率
※固定資産税評価額500万円の場合
1.5万円10万円
●抵当権設定
税率1/10004/1000
税額
※債権額1,000万円の場合
1万円4万円
不動産取得税

不動産の所有権を取得した際にかかる税金です。都道府県によって多少違いがありますが、取得の約半年後に支払うものです。

家屋について、要件に該当する場合には、評価額から一定の金額を控除してくれる特例があります。

住宅の課税標準の特例を受けるための要件
  • ・自己居住用住宅
  • ・床面積50m2以上240m2以下
  • 築20年(耐火住宅は25年)以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの、または昭和57年1月1日以降に新築されたもの

<特例適用を受けられる場合の課税標準>

新築の時期により、下記金額が課税標準(固定資産税評価額)から控除される。

(新築時)(控除額)
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日350万円
昭和56年7月1日~昭和60 年6月30日420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日1,000万円
平成9年4月1日~1,200万円

※固定資産税評価額が500万円の場合
税率は3%(平成21年3月31日までの特例税率)

特例適用の場合
(平成5年新築の場合)
特例が適用されない場合
課税標準500万円-1,000万円<0
なので、ゼロ
500万円
税額ゼロ15万円

このように、築20年(耐火建築物の場合は25年)以内かどうかが、特例を受けられるか否かの境目となります。

築年数が超える場合でも、一定基準を満たす建物であれば受けられるので、不動産会社に確認をしましょう。

特例を受けられない場合には、自己資金を多めに用意しておく必要があります。

住宅ローン控除も築年数に注意!

住宅取得後、一定の条件を満たした場合に受けられる住宅ローン控除も、築年数の要件があります。

住宅ローン控除

住宅取得に際して、住宅ローンを借入れした場合には、年末の住宅ローン残高に控除率をかけた金額を所得税から控除できる「住宅ローン控除」という制度があります。

この制度を受けるためには、一定の要件を満たしていることが必要です。

住宅ローン控除を受けるための要件(一部抜粋)
  • ・取得等の日から6カ月以内に居住
  • ・床面積が50m2以上で、その家屋の2分の1以上が居住用であること
  • 築20年(耐火住宅は25年)以内。平成17年4月1日以降に取得した既存住宅(中古住宅)が、地震に対する安全性に係る基準に適合する場合には、築年数の制限はない
  • など

平成19年と20年の入居者には、控除期間を従来の10年、もしくは15年(控除率は引き下げ)から選択することができる、住宅ローン控除の特例が設けられています。

住宅ローン控除可能額(平成20年入居の場合)

  • 住宅ローンの年末借入金残高

    対象は最高2,000万円まで

    (例)

    年末借入金残高3,000万円
    →2,000万円
    年末借入金残高1,500万円
    →1,500万円
  • 乗算

  • 控除率

    1
    控除期間:10年
    1~6年目→1%
    7~10年目→0.5%
    1
    控除期間:15年
    1~10年目→0.6%
    11~15年目→0.4%

    1もしくは2を選択できる

  • イコール

  • 1年間の控除可能額

    実際に控除できる
    金額は、

    • ・上記の控除可能額
    • ・年間の所得税額

    のうち、
    いずれか少ない方

平成20年入居の場合、最高で、期間10年の場合も15年の場合も、合計160万円の控除を受けることができます。要件を満たさない場合には、控除を受けられないので、築年数などの要件を満たしているかどうかの確認をしましょう。

なお、控除を受けられる場合、各自の所得税額によって、期間を10年にした方がよいのか、15年にした方がよいのかは異なります。一般的には、1の期間10年の場合で計算した控除可能額よりも、年間の所得税額の方が少ない場合には、2の15年を選択した方が控除額合計は多くなります。

とはいえ、借入額、借入後の繰上返済の予定などによっても、どちらを選択したら良いのか異なることもありますので、実際に試算して選択しましょう。

中古住宅購入にかかる諸費用 融資実行~マイホーム取得

融資実行時にかかる費用

融資実行時

住宅ローン借入れに直接関わる費用は、金融機関やローン内容によっても異なります。
まずは、ローン事務手数料。金融機関によって3万円~5万円程度など様々ですが、金利を低くする代わりに事務手数料を「融資額の○%程度」などとするところもあります。
また、不動産業者の提携ローン利用時に別途手数料がかかる場合もあります。

住宅ローンを借りるには抵当権の設定登記が必要になり、その登録免許税は借入金額をもとに計算されます(中古住宅購入にかかる税金 参照)。司法書士報酬も借入額によって異なります。
また、連帯保証人に代わって保証会社に保証を依頼するために支払う費用である保証料と、その保証事務手数料がかかりますが、これはローン商品によってはかからないものもあります。

団体信用生命保険は、借入者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高が保険金で相殺される生命保険で、多くの住宅ローン商品は保険料分を金利に含めて強制加入していますが、財形やフラット35など一部の住宅ローンは任意加入で、保険料も別途負担します。
このほか、火災保険料もかかります。

融資実行時にかかる費用

Aさんの場合

築10年、3,000万円(土地1,300万円、建物1,700万円)の物件を購入。

住宅ローン借入れは2,000万円、30年返済。

※固定資産税評価額は土地900万円、建物500万円

ローン事務手数料3万1,500円
抵当権設定登記の登録免許税2万円
司法書士報酬10万円
保証料、保証会社事務取扱手数料38万2,740円
団体信用生命保険料(金利上乗せ)
火災保険料12万円(一時払い)
小計65万4,240円

マイホーム取得後にかかる費用

取得後

そのほか、「中古住宅の初期費用」として頭に入れておいてほしいのは、家具やカーテン、照明器具の買い替えの費用や引越し費用もばかにならないので、ある程度用意 しておく必要があることと、不動産取得税が時間差で請求されるということ。

不動産取得税は、原則として固定資産課税台帳に登録されて いる価格の4%ですが、現在は特例により3%になっています
(平成21年3月末まで延長)。

都道府県からの書面には、評価額と合わせて数十万円もの税額が記載されていますが、住宅で一定要件にあてはまると軽減措置が適用されます。
比較的築年数の浅い標準的な住宅の場合は、建物の評価額から1,200万円が控除されるため、実際には少額になるケースがほとんどです(中古住宅購入にかかる税金 参照)。

また、宅地についても、まず土地評価額が2分の1に軽減され、別の控除額もあるので、事実上課税されないものも少なくありません。

マイホーム取得後にかかる費用

Aさんの場合

築10年、3,000万円(土地1,300万円、建物1,700万円)の物件を購入。

住宅ローン借入れは2,000万円、30年返済。

※固定資産税評価額は土地900万円、建物500万円

家具などの買い替え50万円
引越し費用10万円
不動産取得税土地0円
建物0円
小計60万円

以上、ひと通り中古住宅を購入した場合の諸費用を見てきましたが、Aさんの事例で挙げたように、物件価額3,000万円の例で、約260万円、つまり約8.7%もの諸費用がかかってきます。できれば、10%を目安に資金を取り分けておくと安心ですね。



【参考資料 現在値は要確認】

概要
融資実行時にかかる費用ローン事務手数料借入機関によって異なるが、3万円程度が目安
抵当権設定登記の
登録免許税
登録免許税は財形住宅融資は非課税、その他融資は借入額の0.1%(軽減税率が受けられる場合)
司法書士報酬借入額による
保証料、保証会社
事務取扱手数料
借入残高・期間によって保証料は異なる。最近は保証料のかからないローンもある
<某都市銀行の保証料(1,000万円当たり)>
10年 …8万5,440円
20年 …14万8,340円
30年 …19万1,370円
35年 …20万6,110円
多くは保証会社事務取扱手数料が3万円程度かかる
団体信用生命保険料保険料は民間ローンの多くは金利に含まれるが、フラット35は別途かかる
火災保険料強制加入。公的ローンの場合は特約火災保険も選択可能。同時に地震保険に加入することもできる
マイホーム取得後にかかる費用家具などの買い替え家具・家電、カーテンなど家に合わせて買い替える場合も
引越し費用業者によって異なる
不動産取得税土地

課税評価額(固定資産税評価額×1/2)×3%-軽減額(課税評価額が10万円未満なら免税)
軽減措置:条件(※注1)を満たす時、次の<a><b>から多い額を控除

  • <a>4万5,000円

  • <b>1m2あたりの土地評価額×1/2×建物床面積の2倍(200m2限度)×3%

※注1 条件=以下のいずれかを満たすもの

  • ①取得後3年以内に住宅を新築
  • ②借地などに住宅を新築してから1年以内にその土地を取得
  • ③未入居の土地付住宅を取得
建物

課税評価額(固定資産税評価額)-控除額}×3%(中古取得で、控除額が12万円未満は免税)
軽減措置:条件(※注2)を満たす時、住宅の建設時期に応じて 一定額を控除

<控除額>

  • 昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 …420万円
  • 昭和60年7月1日~平成元年3月31日 …450万円
  • 平成元年4月1日~平成9年3月31日 …1,000万円
  • 平成9年4月1日~ …1,200万円
  • ※注2 条件=以下の全てを満たすもの

    • ①床面積50m2以上240m2以下
    • ②木造は築20年以内、耐火構造は築25年以内
    • ③買主が自宅として使用する

中古住宅購入にかかる諸費用 契約~引渡し

契約から決済前までにかかる費用

契約から決済前まで

不動産売買契約または建築請負契約を結んだ時から引渡し・決済までに必要となる費用としては、印紙税と仲介手数料、フラット35を申込む場合には適合証明書の交付手数料があります。

印紙税は契約書や受取書など、一定の文書を作成した場合に課税されます。
また、住宅ローンの金銭消費貸借契約を提携する際にも印紙税が必要になり、1,000万円超5,000万円以下の借入額なら2万円となります。

仲介手数料は、仲介業者に支払う手数料です。

一般的には、簡便法で(税抜き物件価額×3%+6万円)× 1.05で計算されています。

通常は売買契約締結時にまず半分を支払い、引渡し時に残りの半分を支払います。

適合証明書は、検査機関によって異なりますが5万円程度の費用がかかります。

ただし、新築時に機構が定める維持管理や耐久性の基準に適合していることを確認した築10年以内の中古マンションは適合証明手続きを省略できます(中古住宅購入と「フラット35」参照)。

契約から決済前までにかかる費用

Aさんの場合

築10年、3,000万円(土地1,300万円、建物1,700万円)の物件を購入。

住宅ローン借入れは2,000万円、30年返済。

※固定資産税評価額は土地900万円、建物500万円

印紙税(文書作成分)1万5,000円
印紙税(住宅ローン分)2万円
仲介手数料まず半額で50万4,000円
小計53万9,000円

引渡し時にかかる費用

引渡し時

引渡し時には、購入代金の支払い以外に不動産の登記などに関する諸費用がかかります。
まず、土地や建物の売買による所有権の移転登記の際、登録免許税(国税)がかかります。
これは土地や建物の固定資産税評価額を基準に割合をかけて計算されます。当然ながら、登記設定に伴って司法書士に対する手続きの報酬もかかります。

そのほか、固定資産税等精算金がかかる場合もあります。
というのも、固定資産税や都市計画税を納税する義務があるのは、1月1日現在で不動産を所有している人ですが、中古物件の場合、物件引渡日以降の固定資産税等は買主が負担するように精算する場合が多くなっています。

また、この段階で残りの仲介手数料もかかります。

引渡し時にかかる費用

Aさんの場合

築10年、3,000万円(土地1,300万円、建物1,700万円)の物件を購入。

住宅ローン借入れは2,000万円、30年返済。

※固定資産税評価額は土地900万円、建物500万円

土地・建物の登録免許税10万5,000円
司法書士報酬10万円
固定資産税等精算金10万円
仲介手数料残り半額50万4,000円
小計80万9,000円

これ以降にかかる諸費用については、中古住宅購入にかかる諸費用 融資実行~マイホーム取得で見ていきましょう。



【参考資料-現在値は要確認】

概要
契約から決済前までにかかる費用印紙税
(文書作成分)
売買契約書(建築工事請負契約書)に貼付(平成21年3月末まで引下げ)
1,000万円超~5,000万円以下 …1万5,000円
5,000万円超~1億円以下 …4万5,000円
印紙税
(住宅ローン分)
金銭消費貸借契約書に貼付
100万円超~ …2,000円
500万円超~ …1万円
1,000万円超~ …2万円
5,000万円超~1億円以下 …6万円
仲介手数料中古住宅の場合、仲介業者へ半額など支払う
(税抜き物件価額×3%+6万円)×1.05
適合証明書交付手数料フラット35を申込む場合の適合証明交付手数料
5万円程度(検査機関で異なる)
引渡し時にかかる費用土地・建物の登録免許税売買による所有権移転登記
 …固定資産税評価額の0.3%(住宅用家屋の軽減税率)
土地の所有権移転登記
 …固定資産税評価額の1.0%(平成20年3月末までの軽減税率)
司法書士報酬建物・土地の所有権については、登記の種類や住宅価額によって約4万円~20万円程度
固定資産税等精算金中古住宅の場合、前所有者との間でその年の固定資産税等の精算が行なわれる場合がある
仲介手数料売買契約時に支払った残金を仲介業者へ支払う

中古住宅購入にかかる諸費用

中古住宅の諸費用は物件価額の7~10%

中古住宅購入にかかる費用は物件価額+諸費用(物件価額の7~10%)

住宅購入の際に、物件選びに頭が行き過ぎて、諸費用のことをすっかり忘れている方もいます。大まかな諸費用を把握して物件の予算を考えていかないと、途中で住宅購入計画そのものの見直しが必要になる可能性もありますので、購入前にしっかり押さえておきたいものです。

一般的に諸費用は、中古住宅の場合は物件価額の7~10%と言わ れていますが、どの段階でどの程度のお金が必要になるのかを頭に入れておけば、慌てずに済みますね。

かかる費用を、1契約から決済まで 2引渡し時 3融資実行時 4取得後の4段階に分けて見てみましょう。

以下、かかる費用の事例です。

Aさんの場合

築10年、3,000万円(土地1,300万円、建物1,700万円)の物件を購入。

住宅ローン借入れは2,000万円、30年返済。

※固定資産税評価額は土地900万円、建物500万円

諸費用は合計で約260万円、物件価額の約8.7%

内訳1契約から決済前まで・・・・・・・53万9,000円
2引渡し時・・・・・・・・・・・・・・・80万9,000円
3融資実行時・・・・・・・・・・・・・65万4,240円
4取得後・・・・・・・・・・・・・・・・60万円

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