サラリーマン大家

ダメな管理会社をどのように判断するか

管理戸数の入居率を小数点以下まで把握していない会社

管理戸数の入居率は89.3%、などと小数点以下まで把握しているかを、私は重視します。「9割くらいです。」という大雑把な会社は、空室を正確に把握しているのでしょうか。私も250戸ほどの物件を所有していますが、自分の物件であれば入居率を正確に把握するのは当たり前です。
物件が多いからと、多忙を理由にして正確に把握できない会社は、同じ理由で入居促進から逃げてしまいかねませんし、管理戸数に社員が足りず、管理がおざなりになっている危険を感じます。

クロス単価が高い会社

新規の管理会社とお付き合いする際、必ず私はクロスの単価を聞きます。私の本拠地北海道でこのクロス単価が900円台だと、私は基本的にお付き合いしません。ガラボロ物件の修繕の場合、特にクロスの張替えは必須ですし、修繕費が大きな出費になります。クロス単価が高いと、他の見積もりも高い傾向にあります。もちろん安ければ安いほど良いという単純な話ではないのですが、私はせめて700円台を物差しにしています。

管理物件のごみ箱が汚い会社

これも極めて重要です。ガラボロ物件の場合、マナーが悪い方が入居していることが比較的多いのは事実です。ごみの分別ができておらず、集荷していかなかったゴミがそのままになっている、ごみ箱の外にゴミが散乱していることを放置している管理会社は、ボロ物件管理には不向きです。

アパートローンとプロパーローン

「アパートローン」は特殊なローン

収益アパートやマンションを購入するための融資といえば、アパートローンを思い浮かべますが、このアパートローンというローン商品は、銀行が行っている融資の中では、かなり特殊なものだということを最初に理解する必要があります。

アパートローンは住宅ローンやマイカーローンなどと同じく「定型ローン」で、審査基準や借入条件を簡略・明確化することで、借り入れできる対象者の範囲を広げ、融資をしやすくしています。

従って、「給与年収500万円以上」「配偶者のいる30歳以上」というような属性条件や、「融資期間は法定耐用年数以内」「限度額は2億円以内」「土地は路線価、RCマンションの平米単価は17万円で担保評価」のような基準は、個別案件ごとに考慮の余地がほとんどありません。

融資の審査に通らず、「なんでこんなに利回りの高い物件が通らないんだ!」とか「空室率50%でも返済できるのにダメなんだ?」というような不満を持たれた方も、いらっしゃるのではないでしょうか。ぼく自身、審査に落ちた銀行に対して「まったくわかっていない」と、心の中で悪態をついたこともありましたが、わかっていないのは自分の方だったというわけです(笑)。

しかし、アパートローンは同時にとても有り難いローン商品でもあります。本来、銀行はサラリーマンが片手間で始める新規かつ未経験の事業に、何千万円も融資するようなことは絶対にありません。(賃貸業に真剣に取り組んでいても、兼業である以上、銀行からは「片手間」だと思われています)

担保となる土地もない状態から、一棟ものの収益不動産を購入するためには、アパートローンの活用は不可欠でしょう。アパートローンとは、いわば「不動産賃貸業の経営者(=社長)」として認められ、プロパーローンでの審査対象になるまでの登竜門だと言えます。

ですので、所有物件数が少なく賃貸事業者としてのキャリアが短いうちは、この定型化された「アパートローン」の融資基準を熟知して、それに合わせるのが最も効率的な戦略です。良いと思った物件を銀行に持ち込むのではなく、「はじめから銀行の審査基準に合う物件のみを購入対象とする」というイメージです。

事業者への道

アパートローンを使って物件を買い進めていくと、「購入限度額2億円」や「給与年収の20倍以内」というようなアパートローンの融資基準を超えてしまうポイントがきます。月に100万円以上のキャッシュフローを狙うためには、このくらいの購入金額ではちょっと足りません。ここからは、プロパーローンという事業者向けの融資を活用していく必要があります。

プロパーローンは定型商品ではありませんので、すべての案件について金融機関が個別に審査をします。本人の属性や事業実績、事業の安全度、土地と建物の担保評価など、審査のポイントは多岐にわたりますが、金融機関の最大の関心事は「融資したお金を、金利を含めて回収できるか?」に集約されます。

どういう会社に勤務している(していた)かではなく、その人物が信頼に価するかどうかをチェックされます。建物の法定耐用年数で融資期間を決めるのではなく、事業者が何年にわたって安定した経営ができそうかを判断して融資期間が決められます。

アパートローンではなかなか通りにくかった融資も土俵に乗りますし、これまでの投資戦略に失敗してしまった場合は、これまで通った融資も通らなかったりします。

融資を最重要ポイントとした戦略

以上のように、不動産投資における融資戦略は、アパートローンをメインで活用していく時期と、プロパーローンに移る時期とに分かれます。

「融資に有利」であることを最重視し、投資規模拡大に突き進んでいくなら、しばらくはアパートローンに最も有利な「築浅のRCマンション」一本に絞って購入していくに限ります。築浅のRCが高い利回りで売りに出されるケースは少ないので、投資地域は地方または地方都市になります。自己資金割合を高くすれば、首都圏での投資も可能でしょう。

そして、「もうアパートローンはムリです」という状態になったら、今度はプロパーローンを活用します。決算書と確定申告の数値を今まで以上にチェックされるので、余計な節税は行わずにしっかり黒字を継続することも重要です。投資の初期にはあまり意味がなかった「メインバンクを作って積立をする」という戦略も有効になってきます。

また、リフォームや建物の維持管理・価値向上が得意であるなら、その実績を金融機関にアピールすることで、耐用年数を超えた期間の融資も検討されます。そうすると、これまでは不可能だった木造アパートへの投資も可能になります。審査の期間は長引きますが、これまでよりも幅の広い不動産投資ができるようになるでしょう。

担当者も大切

プロパーローンを使う時期になると、融資の担当者も選んでいかなくてはいけません。事業的にとても素晴らしいのに、担当者が不動産投資のことをよくわかっていなかったばかりに、審査で落ちてしまうことがあるからです。

例えば、不動産賃貸業では「売上高に対する融資残高の割合」が、他業種に比べて非常に高いです。利回り10%・1億円の物件をフルローンで購入すると、売上高の実に10年分の融資残高があることになります。これは、普通の会社なら早晩つぶれてしまう水準なのですが、不動産賃貸業では特に高い水準ともいえません。よくわかっていない担当者だと、この数値だけを機械的に判断して、「融資残高が半分くらいになったら検討します」みたいなことを言うのです。

さらに、金融機関は転勤サイクルが早いので、いったん良い担当者を見つけたとしても、早晩いなくなってしまいます。融資を継続的に受けようとするなら、物件を探す努力と同じくらい、金融機関と担当者の開拓を続けていくことが重要です。

生き残る賃貸経営

知り合いの所での休日を過ごし東京に帰る途中、韮崎を通った。
韮崎と言えば中田英寿。
ヨーロッパのビッグクラブで活躍する選手の先駆け的存在である。パイオニア的存在として三浦知良がいるが、中田は日本人としてチャンピオンズリーグに出場するレベルのクラブに入ったのは彼が最初だと思う。

こんな田舎の街からそんな選手が出るんだなと感慨にふけっていた。
何故彼はそんな進化を遂げることができたか?

思うに彼はよく考えていた。どうすれば世界の選手とやりあっていけるのか?ひとつ例をあげると中田は中盤でボールをもらうとき必ず相手ゴールに体が向いているようにする、そうすることで次のアクションが起こせるわけだ。国内ではまだ相手を背負いながらボールをもらうパターンが多かった。もらってからくるりと前を向いて相手に仕掛けるが海外ではそんな時間は与えてくれない。ボールをもらった瞬間相手ディフェンダーは背中からプレッシャーをかけボールをかっさらう。
その他あたり負けしないようフィジカル面を鍛えたり世界レベルでやりあえるよう考え実行していった。
多くの同じ歳の子が韮崎でもサッカーをしていたに違いない、けれども中田は「考え&実行する」ことで他と差をつけ世界レベルのチームに登り詰めたのだろう。

転じて多くの大家さんも考え&実行することで生き残ってゆく大家になれるのだろう。

っとふと思った。

投資用不動産の購入の流れ

物件の紹介。ご案内(不動産屋にて・無理のない資金計画、購入計画の提案)

購入希望の物件の確定

媒介契約締結

ご売却・ご購入条件の交渉

売買契約の締結・手付金の授受(一括契約と手付け残金契約の2種類がある)

残代金の決済と物件の引受け

入居者募集・PM会社(管理会社)選択

平成24年度確定申告

確定申告の期限ももう少しがんばってください。

まだ始めていない人はすぐにしよう。

初めての人はこちらから(カードリーダーや電子証明証の手続きは前もって)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/index.htm

既にやったことのある人はこちらから
https://www.keisan.nta.go.jp/h24/ta_top.htm

大きな流れとしたら
収支内訳書を作成
(青色申告決算書)
決算書書を作成できる方は65万円控除
決算書を作成しない場合は10万円控除

所得税の確定申告

となります。
節税(来年度の税金が安くなったり等)や所得税還付にも繋がるので
がんばってください。
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薄毛にもう我慢できない!
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