マンション

リノベーションしました。

さて今月に入りまして、手掛けていたリノベマンションが売却出来ましたのでビフォーアフターを紹介します。


ビフォー
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アフター<クリック・タップすると大きく見えます>
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タワマンのデメリット

最近、武蔵小杉のマンション売却の依頼を受け近辺を駅近辺をウロウロと。
流石川崎市の後押しもあって進んだ開発のおかげでタワマンがそこらかしこにニョキニョキと
樹立しているではありませんか。

眺望もいいだろうし、庶民よりランク上です感を感じるには
うってつけの建物だろうなあと思いつつもやはりデメリット面も気になるなと…。

管理費・修繕積立金が異常に高い


どうしてタワーマンションの修繕にはお金がかかると言われるのでしょうか。

 例えばエレベーター。超高層建物だとエレベーターも高速で上昇する高性能のものが必要となります。各住戸に給水するポンプも高さ200メートルにくみ上げるには高性能のものが必要となります。最近では地震対策として非常用発電機なども設置していますが、これらは発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要となります。

 こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。高性能のうえに特注品も多い。部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

 外壁工事も普通のマンションとはケタ違いにお金がかかります。通常であればタイル壁のマンションは戸当たり80万円から100万円程度の負担ですが、タワーマンションはそもそも足場を組むことができません。屋上からぶら下げるゴンドラなどでの作業となりますが、ゴンドラは小さくて作業効率が悪いうえに、高層部を中心に風、雨などの気象条件の影響を受けやすく、通常のマンションの工事に比べ工期が3倍以上かかるともいわれています。その結果、工事費は本格的な修繕ともなれば通常のマンションの数倍もかかるというようなことになるのです。

 タワーマンション自体がまだ工法が確立されていない部分もあり、ゼネコン各社が試行錯誤のなかで建設されてきた経緯もあります。さらに震災等の影響で防災等の装備も新たに付け加えられています。これらの設備にも当然維持管理のための新たな費用がかかります。大規模修繕を実際に行ったマンションの事例がまだほとんど存在しないことから、実際に現在徴収されている積立金で修繕費が賄える保証はどこにもないのです。

管理費・修繕積立金は一般的なマンションに比べて大きくかかります。駅前又は駅直結で、便利な場所にあることが多いタワーマンションなので固定資産税も高額共用施設の管理費も高額です。便利なところに便利なものを作れば、お金がかかるのは当たり前です。


神奈川県川崎市内で分譲されたあるタワーマンションの事例で考えてみましょう。このマンションは階数で50階を超える超高層のタワーマンション。各住戸の面積は55平方メートルから70平方メートル、価格は6000万円台から7000万円。坪当たり単価300万円を超える高額物件です。

 このタワーマンションの管理費は1平方メートル当たり216円。修繕積立金は同87円です。70平方メートルの住戸で戸当たりの負担額は管理費が1万5000円、修繕積立金が6000円。月額合計が2万1000円ということになります。ローンの支払いはきついものの、月々の管理費は駐車場使用料もあわせて約4万円程度。なんとかなる範囲の方もいるでしょう。
 
 ところが、これにはちょっとしたカラクリがありました。修繕積立金は築年数の経過とともに自動的に上昇していく仕組みとなっていたのでした。スタート時点で87円だった1平方メートル当たり単価は5年後に2.5倍の217円、10年後347円、15年後には420円。当初設定金額の4.8倍です。70平方メートルの住戸で6090円だった修繕積立金が2万9400円にまで跳ね上がることになります。管理費、駐車場使用料とあわせて15年後には6万円を超える負担があらかじめ決定されているのです。
 販売をするデベロッパーの立場からすれば、販売時点で高額の修繕積立金を徴収することを説明すると多くの顧客が逃げてしまうことがわかっているので、あえて階段を設けて初期の負担が小さいように見せているのです。

人気のマンションであれば購入段階で審査があるため、継続的な支払いができる人しか入居できないはずですが、それでも未払い・滞納を繰り返す居住者が出てきます。特にタワーマンションは成金・収入が不安定な方、見栄で購入してしまう方が多いので、意外と滞納問題が起こります。大規模修繕工事においても高層までクレーンが届かないので普通とは異なる特別な工事を行います。そのため工事費も「無駄に」高くなります。

プールやジムなどは年会費制にしたり、利用者だけが費用を負担するような形にして工夫をしているマンションもありますが、それでも共用施設や法律上設置しなければいけない施設(ヘリポートなど)もあり、どうしても居住者の負担が高額になります。

民泊問題

最近のトピックな話題である「民泊」はタワーマンションの居住者からすると大変な問題になっています。

知らない外国人がエントランスをウロウロしていたり、メールボックスをがちゃがちゃ漁っていたり(貸主が部屋の鍵をメールボックスに置いてあると指示している)、都心(特に新宿・渋谷駅近物件)のタワーマンションは民泊ニーズが大変強まっているため、居住者としては非常に怖いです。

セキュリティこそタワーマンションにおける最大のメリットであったのに、これが崩されそうになっているのです。特に自分の部屋の隣やフロアに一つでも民泊用の投資用マンションがあれば、それだけで生活の安心・安全が壊されていく感覚がありますよね。複数人で民泊を利用していれば、夜中はどんちゃん騒ぎで騒音の被害に悩まされるかもしれません。民泊は賃貸業法と旅館業法の中間で、抜け道をかいくぐったビジネスモデルなので具体的な規制ができない状況です。2017年までに民泊新法が制定され、この問題も終息されると見られていますが、規制をすれば必ず隠れて行う所有者も出てくるのでマンションとして厳しく制定する必要があります。

高所平気症・子供の飛び降りリスク

子供には防衛反応として生まれつき「高所恐怖症」が備わっています。しかしタワーマンションなどの高層マンションで住むことに慣れてしまうと、高所に対する恐怖感が育くまれず「高所“平気”症」が身についてしまうことがあるのです。

東京消防庁によると、平成23~27年の5年間に発生した5歳以下の高所からの転落事故は114件。年間20~30件以上発生し、たけのこのように次々とタワーマンションが建築されている現代と今後についてその発生は加速していくと見られています。

2016年4月10日には、大阪阿倍野のタワーマンションで43階から子供が飛び降りたというニュースがありました。その実態は、居間でアニメの登場人物が空を飛ぶ映像を見ていたら女児がそれを真似し、高さ1mの窓から椅子を伝い転落したというもの。

普段からジャングルジムや滑り台など高さがわかる遊具で遊ばせて危機感を覚えさせておけばよかったのですが、タワーマンションに住んでいると下に降りて遊ぶことが億劫だったり、そもそもタワーマンションは建築基準法上商業地域にしか建てられないため、遊び場が周囲に無く、高所恐怖症が養われない環境で育ってしまうのです。

子供が生まれるから広くて立地がいいタワーマンションへ住替えたい、セキュリティがしっかりしているから将来の子供のために、と「子供のため」にタワーマンションへの住替えを検討する方も多いと思います。しかしそれはもう少し子供が大きくなってから、あるいはタワーマンションではなく戸建てなどに住替えた方が「子供のため」になるかもしれません。

【参考】高所平気症と発育障害~タワーマンションが子供へ与える2つの弊害

マンション内から中々出られない

マンション内の廊下は若干暗めの照明となっており、防音設備が凄すぎてその静寂が逆に怖いとすら思うことがあります。また、意外と外に行くまでに歩いたり、エレベータの混雑、駐車場から車を出すのに時間がかかったりします。駐車場に常駐スタッフがいるほどですし、時間帯によっては車が混み出すとマンション内で渋滞を起こすことがあります。

風が強い・洗濯物を干せない

タワーマンションは高層階になればなるほど風が強くなります。日によっては風の音が家の中に響くこともあります。窓を開け、かつ玄関を開けてしまうと急に風が吹き抜け、ものが倒れたり風圧でドアが急に閉まったり開いたりします。台風の時はサッシの隙間から雨が入ってしまうこともあります。

またタワーマンションでは洗濯物を干すことが禁止されています。特に布団など間違って洗濯物が飛んだりするとそれが凶器になってしまうことがあります。

タワーマンションの外からの景観も損なわれてしまうため、美観を保つためには居住者が我慢しなくてはいけません。浴室乾燥機を使用するか、宅配クリーニングを依頼する方がほとんどです。ただ、日当たりがよく、風通しがいい部屋であれば部屋干しでも乾きます。

エレベーターが混雑する

外出するまでに意外と時間がかかります。「駅直結」という立地は良いのですが、朝のラッシュ時にはエレベーターの利用者が多く、駅までにかかる実質の時間を10分程度見なければなりません。せっかくの駅近・駅直結物件なのに、エレベーター渋滞を見越して多少早めに出かけなければいけないという本末転倒の事態を受け入れなければいけません。これは頂上階以外の全ての人がダメージを受けるため、購入を考えている方は必ずチェックしておいて下さい。

またエレベーターの点検があったりすると、階段で下りなければいけないため意外とハードです。タワーマンションの場合、毎月1回は点検がありますのでかなりの高確率でバッティングします。下りは百歩譲って許せますが、上りでそれにあたってしまった時は最悪です。エレベーター関係で引越を決意される方も意外と多く、生活をしていく上で大きく足かせになるようです。

インターホンを押されてから宅配物が来るまで時間がかかる

タワーマンションは、何百人、物件によっては何千人という人が住んでいます。宅急便・宅配便業者さんも一度配達に来ると、マンション全体の荷物も持ってきます。あなただけの荷物を持ってきているわけではありません。下からインターホンで鳴らしてもらい、すぐに来ることに慣れていた低層マンション・賃貸アパート時代と違い、階によっては10分~20分ほど家の中で待たないといけません。

業者によって、下の階から、上の階からの方がいます。毎回同じ方が来てくださる場合は、インターホンが鳴ってからの時間が徐々に把握できるようになりますが、出かける時間ギリギリにインターホンが鳴ったときは、待っている時間がないことをお詫びし、下の宅配ボックスやコンシェルジュの方に受け取ってもらうなど対応が必要です。

長周期地震動があると揺れが大きい

制震構造、免震構造が施されているタワーマンションは性質上、長周期地震動で揺れが大きくなります。

多少の揺れでも感知してわざと揺れるようになっているため、体に合わず具合を悪くしてしまう方もいます。「タワーマンションが体に合わない」と訴える方も非常に多く、“慣れ”の問題でもないようです。自分が大丈夫でも特に女性や子供の体に合わないことが多いため大変です。

夏は部屋の中がサウナ化する

「日当たりが良い」というメリットの反面、夏は猛烈に暑いというデメリットもあります。

部屋中のエアコンを稼働させたいところですが、全ての部屋でエアコンを付けると、ブレーカーが簡単に落ちます。タワーマンションでは煙を発生させてはいけないのでガスではなくIHを利用したオール電化のところがほとんどですが、これが仇になり夏はデメリットと感じることが多くなります。

「タワーマンションはエアコンが要らない、夏は涼しい」ということをよく聞きますが、それは日当たりの場所や天候、時間によって大きく変わります。暑い時はとてつもなく暑いです。

宅配物を宅配ボックスまで取りに行かなくてはいけない

先に「宅配物の配達の遅さ」をデメリットに挙げましたが、それとは逆に、住戸が多かったりセキュリティの課題で1階フロアの宅配ボックス留まりになってしまうタワーマンションも多いです。そうするといちいち引き取りに行く不便さがあります。

またチラシ物やポスト投函の宅配物(メール便・レターパック・葉書など)はどのタワーマンションでも共通です。特に「新聞」は、わざわざ毎朝取りに行く面倒さは残念としかいいようがありません。

家庭ゴミを下まで持って行かなくてはいけない

マンションによっては同じフロアに引き取りに来てくれるスキームもありますが基本的には1階まで家庭ゴミを持って降りることになります。

ゴミを持ちながらホテル級の高級内装マンションを歩くのは、どうにかならないかと感じる方も多いでしょう。加えてエレベータの渋滞もありますから、朝の通勤ラッシュにゴミを片手に持ったお父さんたちが一気に乗り込むので少し異質です。

パーティールームの倍率が高い

共用施設を使えることがタワーマンションのメリットではありますが、パーティールームなどの抽選式の共用施設については意外と倍率が高く、中々使うことができません。毎月抽選に応募することになり、家族や友人の誕生日や記念日に使いたいと思っても、恩義理なしに普通にハズレてしまいますので注意して下さい。

マンション付帯の幼稚園で感じる格差

ドラマ「砂の塔」でも話題になっているマンション内格差ですが、それはマンション内だけのことではなく、そのマンション付帯の幼稚園や周辺の施設でもそれを感じることがあります。

子供同士の会話が「◯階の✕✕ちゃん」などと呼び合われたり、幼稚園の下駄箱が階数そのものでカースト制度のように(暗黙に)指定されています(最上階に住む人は一番上、最下層の人は一番下の下駄箱に靴をしまう)。「タワーマンションに住む」という目的と勢いだけで入居してしまうと、その後考えもしなかったこと、自分だけではなく、家族や身の回りのことで辛い思いをすることが多くなります。特に下駄箱は、子供に「自分は下の人間(又は上の人間)」というのを植え付けることになるため、教育上どうなのかは問題になりそうですが、暗黙のルールである以上何も言えません。

また、基本的に母親はマンション内で家事やご近所付き合いをするのが主。働きに出たり、「保育園に預ける」というのはもっての外。保育園というのは基本的に母子家庭や収入が一定額以下の世帯、生活そのものが苦しい方達が集まる場所、という理解をされている方が多いため、子供を保育園に通わせているというだけで、マンション内で差別を受けることがあります。

【参考】保育園の第一優先者が母子家庭・父子家庭である理由|派遣ガールズ

理事会・総会で揉める

タワーマンションとは見栄の塊で構成されたものです。そして住んでいる人の背景も様々。独身向けの部屋、ファミリー向けの部屋、リタイア世代向けの部屋など、部屋のタイプもたくさんあります。結果、いろんな世代が混在することでありとあらゆる問題がマンション内で起こります。

修繕積立金の不足(ほぼ全てのタワーマンションで起こります)、工事や修繕のための一時金の徴収(かなり高額なお金を請求されることもあります)、鳥糞被害、区分所有者同士の権力争い、上記のデメリットに挙げた問題など、理事会・総会では結構な確率で荒れ、見物感覚でいると中々面白いです。普通のマンションでは考えられないことがタワーマンションで問題になるので(ただ物件価値はそこまで下がりません)、やはりある程度のステージの方が住まないと息苦しくなります。

立地によっても問題が様々です。特に東京23区・横浜「以外」のタワーマンションの民度ははっきり言ってかなり低いです。これは管理会社に勤めていた私の経験則なので異論は受け付けますが、「23区に“住めない”」人たちが少し見栄を張って購入したのが区外・郊外のタワーマンションなので、一様に勘違いされている方が多く見受けられます。もちろん本当のお金持ちの方も多いのですが、それでも成金の王様気分で管理会社や他の居住者様に横柄な態度を取られる方もたくさんいます。

いわゆる「荒らし屋」感覚で理事会・総会をかき回し、優越感に浸りながら結局何の話し合いだったのか分からず、その方の承認欲求を我々が満たしてあげるだけの集まりになることもしばしば。従って、輪番制のマンションで役員に選定された場合は覚悟をしておいてください。土日は潰れますし、無償で、それなりに大変になります。




まあ、気の持ち様でどうにかなるもののあれば、
人によってはどうにもならない事もあると思います。
選ぶ時はくれぐれもご慎重に。

耐震診断について

耐震診断が必要な建物とは

どのような物件が耐震診断が必要か

 耐震診断が必要な物件は1981年以前に建築された旧耐震基準の建物が対象となります。新耐震基準で建設された建物や耐震耐震された建物は原則として実施する必要はありません。

耐震診断の実施義務について

 マンションなどの民間建築物はオーナーが耐震診断の是非を決めることが可能のため、義務付けなどはされておりません。ただし、賃貸マンションにおいて住民が不安に思う場合は、耐震診断を行うようにマンションオーナーへ申告することは可能です。

 一方で、病院や店舗、民間建物でも大規模な建築物につていは耐震改修促進法により耐震診断が義務付けられています。

耐震判断を実施する3つのメリット

1. 構造評価アップ

 耐震診断を行えば、旧耐震建築物が現行基準に対してどれだけの耐震性能を有しているか知ることができます。たとえ、耐震性能が満足していない状態でも、その情報が開示されていれば、地震の時、間違えて非難することもなくなり構造評価アップにつながります。

2. 助成金制度の各種税制の優遇措置

 耐震改修促進法により耐震診断が義務付けられました。国としても、耐震化がされていない建物があることは不利益ですから、積極的に耐震診断を進めています。そのため、耐震診断が義務付けられていない建物でも、地方公共団体による支援制度を設けています。

3. リフォームの際の診断でコスト削減

 旧耐震建物を現行基準に合わせてリフォームする場合、耐震補強が必要になります。また、耐震補強をどの程度行うかは耐震診断により不足している耐震性を確認します。耐震診断をしなければ、必要以上に補強をすることになりコストアップにつながります。

 しかし、耐震診断を行えば、要所に応じて補強するだけで済むのでコスト削減です。また、耐震診断をして現行基準と遜色無い建物もあります。この場合、躯体のリフォームは必要ありませんから、内装工事だけで大幅なコストダウンとなります。

耐震診断項目と費用

 耐震診断の費用は、診断項目によって大きく変わります。ここでは各診断項目と費用を紹介します。

簡易診断

 簡易診断とは外観検査や年数のチェックを行い簡易的に耐震診断を行う手法です。建物の耐震性を数値的に判断することはできませんが、自己チェックも可能で、市の調査員に依頼すれば3,000円程度で可能です。

一次診断

 設計図面を元に耐震診断計算を行い、建物が必要な強度を有しているか確認します。部材の鉄筋は考慮せず、部材の大きさや配置で計算を行います。
そのため、計算精度は低いですが、部材が大きく壁が沢山ある建物に対しては問題なく診断が可能です。比較的簡単な計算のため、50万~200万円で納まることが多くなります。

二次診断

 二次診断では、設計図面に加えて、部材の鉄筋について劣化状況を確認します。鉄筋を考慮することは、より部材の強度を高く見込めるため、1次診断よりも高い診断結果が得られます。また計算では柱と壁の耐力だけ考慮します。診断費用は1000円/㎡~2000円/㎡と規模によって変わります。

三次診断

 三次診断では、柱と壁だけでなく梁を含めて検討を行います。この診断計算は現行基準で言う保有水平耐力計算に相当し、部材の終局状態を考慮した診断が可能です。しかし、計算の煩雑さや既存建物の不確実さを考慮して行われることは少ないと言えます。費用については構造計算に手間がかかりすぎることや、診断結果が二次診断と変わらないことが多いことから、あまり採用されないず、診断費用は二次診断と同程度となります。

耐震診断の流れ

耐震診断は大きく分けて3つの工程があります。

予備調査

 まずは、予備調査で設計図面の有無と図面のチェックを行います。古い建物には設計図が無い場合も多く、設計図があれば図面を基に構造計算が可能ですが、図面が無い場合は現地調査を行って建物や部材の寸法を計測する必要があります。

現地調査

 図面がある場合でも、建物の劣化や外観チェック、年数を確認する調査が必要です。この現地調査では、コア抜きといって、建物の壁を一部試験体として壊して検査する必要があります。もちろん、構造上影響ない壁などを部分的に斫り復旧します。

設計図面の照査と耐震診断計算

 その後、耐震診断の計算を実施し、診断結果を判定します。もし、耐震性が満足していない場合、施主の判断で耐震補強するかどうかを決めます。

診断のタイミングと期間

 診断には、現地調査や図面チェック、計算など場合によっては数か月の日数を要します。また、現地調査では建物の外観チェックの他にもコア抜きといって、部材を部分的に採取する場合があり、騒音の原因になります。そのため、診断のタイミングは建物の利用が多くなる繁忙期を避けることが無難です。

 また、一般住宅の場合商業施設に比べると建物規模が小さいので診断期間も短くて済みます。長くても一週間以内に診断が済むことが普通です。一般住宅は木造の場合が多く、木造住宅の耐震診断は躯体を採取するなどの、現地調査がありません。そのため、費用も安く抑えることができます。診断を行ってもらうタイミングは、実施する際に立ち会う必要があるので、休日にしましょう。

補強の必要性がある場合

フロー

 まず、耐震診断を行います。この結果、診断値が基準値を満足していれば現行基準と同等以上の耐震性を有していることになり、補強の必要はありません。
一方、診断値が低い場合は、補強の必要があります。補強を行った場合、どの程度耐震性が向上するか、確認する必要があります。

費用

 耐震補強に発生する費用は、建物の規模や補強方法によって上下しますが、学校建築に多く用いられている補強ブレースは1カ所300万程度。木造住宅に用いられるような耐震壁補強であれば、1カ所50~100万程度で上下します。

 耐震診断の結果、相当量補強する必要があるのなら、なるべくコストがかからない方法で耐震補強する必要があります。一方で、耐震補強すると、開口部が無くなる場合もあるため、建物の使い易さとコストとのトレードオフで考える必要があります。

まとめ

 耐震診断の概要と耐震診断のメリット、費用について説明しました。耐震診断とは、1981年以前に設計された建物の耐震性を確認する手法であること、耐震診断を行えば、耐震性を知ることができるので構造評価がアップしリフォームでもコスト削減につながります。また、耐震改修促進法が制定されてから民間建物にも耐震診断を促しており、地方公共団体が支援を設けていることに注目しましょう。

耐震基準適合証明書取得のメリット

耐震基準適合証明書が取れた住宅には、買主にとって以下のようなメリットがあります。
つまり、それだけ購入に有利であり、売りやすくなる、ということです。

  1. 10年間で最大400万円の住宅ローン控除が使える住宅になる
    (築20年未満の物件の場合、耐震基準適合証明書は不要です)
  2. 登記料(登録免許税)が安くなる
    (所有権移転登記85%減額 抵当権設定75%減額)
  3. 不動産取得税が安くなる (土地:45,000円以上減額 建物:築年数により減額)
  4. 地震保険料が10%割引
  5. 固定資産税が最大2分の1に

※買主が中古住宅に係る住宅ローン減税等の特例措置を受けるためには、耐震基準適合証明書が「引渡し前(所有権移転前)」に発行されていることが条件となります。

建物全体(マンション管理組合等)で予め取得しておくという手もございます。
築年数も古くなり売却を考えるような場合、売主側で予め取得しておけば
その分買主の負担も減りますし、フラット35などの融資を組んで買主が購入する場合にも
フラット35Sなどを取得でき金利も軽減される=売却しやすいというウリも作れる可能性も
出てきますので耐震診断を安くできる業者さんに助成金を絡めてお願いすることが出来れば
一考かなと思います。
耐震診断を行っている業者さんはそこらへんは熟知していますので
色々と話を伺うのが良いでしょう。

エレベーターリニューアル施工

■リニューアルする際、最も重要な部品

<インバーター制御化によるメリット>
①最適なエネルギー効率により省電力化が可能です。
②電子制御効果により高性能、高機能です。
③部品点数が簡素化できるため、以降の部品交換は低コストを維持できます。
④始動時や各階停止時の音や衝撃が緩和されます。





■リニューアルする際のかご内の部品(意匠部分)

①表示パネル : アナログ表示 ⇒ デジタル表示へ
②床素材 : フロアリュウム素材 ⇒ タイル張りへ




①かご内操作盤 : 押しボタン式 ⇒ タッチ式へ
②かご室内天井 : 通常照明 ⇒ 光天井(オプション)



①かご内パネル : 通常パネル ⇒ 塩ビシート張替え、手摺・鏡追加(オプション)
②乗場操作盤 : アナログ表示・押しボタン式 ⇒ デジタル表示・タッチ式へ

他の見えない箇所のイメージはこちらをご参照ください。
耐震効果を強化する工事など改修でエレベーターの安全性を高めます。

P波感知器付地震時管制運転

地震にはP波(初期微動)と振動エネルギーの大きいS波(本震)があり、P波を感知した時点でS波が来る前に、エレベーターを最寄階に停止させ、ドアを開いて乗客を避難させます。さらに一定以上の揺れ(低Gal)を感知した場合には運転を休止しますが、S波が小さい場合には通常運転に戻ります。またP波が小さく、S波を感知した際にも管制運転が働きます。

P波感知器付地震時管制運転

地震時管制運転

機械室の地震感知器が一定値を超える振動エネルギーのS波を感知して動作すると、かご内の管制表示灯が点灯、最寄階に停止してドアが開き、地震による利用者の閉じ込めやエレベーター機器の損傷等を最小限に食い止めます。フィールドエンジニアの到着後、安全を確認し復帰します。最新のエレベーターではリスタート機能により、地震時管制運転中に安全装置が作動した場合、運転をいったん中止しますが、安全装置の復帰が確認できると管制運転を再開します。

地震時管制運転

防災キャビネット

エレベーターのかご室内部に、エレベーター用防災キャビネットを設置し、万が一エレベーター内に閉じ込められた場合も、復旧まで落ち着いて待つことができます。
※エレベーターの仕様により設置できない場合がございます。予めご了承ください。
詳しくはこちら

防災キャビネット

緊急救出運転機能

リスタート機能が働かない強い揺れを感知して停止した場合でも、安全装置の復帰が確認されれば、管理者が安全を確認しながらインターホンを通じて乗客にエレベーター操作の指示を行い、最寄階まで運転、避難させることができます。

光電管式ドアセフティ

自動復旧運転機能

スーパーTERM(遠隔監視メンテナンス)契約の遠隔監視保守機能を利用し、地震による運転休止を約30分で仮復旧運転します。この機能は、フィールドエンジニア到着までの間、エレベーターの運転を仮復旧させることが目的ですので、通常の運転を行うには、フィールドエンジニアによる点検が必要です。※弊社とのスーパーTERM(遠隔監視メンテナンス)契約が必要になります。

自動復旧運転機能

停電時自動着床装置(トスランダー)

停電が発生すると、電源は専用バッテリーに切り替わり、階の途中にあるエレベーターを速やかに最寄階に着床させます。

停電時自動着床装置(トスランダー)

自家発管制運転装置

停電時などの場合、建物の自家発電機により、自動的にエレベーターを避難階に呼び戻します。その後は、自家発電機の容量に適応した通常運転を行います。

自家発管制運転装置

火災時管制運転装置

万が一火災が発生した場合、管理室で火災管制スイッチをいれるだけで管制運転がスタート。すべての呼び登録をキャンセルし案内表示灯を点灯させて避難階に直行します。利用者がかご内に閉じ込められる事態を未然に防ぎます。

火災時管制運転装置

ピット浸水管制運転装置

万が一昇降路内に水が流れ込んだ場合、ピットに設置されているスイッチが感知すると最下階への運転を中止し、最下階のサービス切り離し運転を行います。
※管制運転を解除するためには、フィールドエンジニアによる保守点検が必要になります。

ピット浸水管制運転装置

かご内管制運転表示灯

地震や火災時など、エレベーターが管制運転を行う際に、かご内に管制運転状況を点灯させます。操作盤の種類により表示灯のタイプが異なります。

かご内管制運転表示灯

耐震対策

耐震対策とは、地震時管制運転装置や脱レール防止対策、各部の補強対策、ロープ外れ防止など、実績のある対策項目を豊富にラインナップしています。

耐震対策


真摯なエレベーター業者であれば、あなたの現状と要望を踏まえ、安全、安心、快適なエレベーターライフが20年、30年と続くように、質の高いご提案をするでしょう

まずは、提案や見積りをご覧になり、理事会や会議で、いろいろと検討してみてはいかがでしょうか。

『納得の提案』
『お気に入りの見積り』が、きっと見つかるはずです。
もちろん、申し込んだからと言って必ず契約しなければならない、といったこともありません。

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